Сегодня собственники получили возможность самостоятельно управлять домом, а значит держать под контролем его обслуживание, функционирование всех систем, качество предоставляемых услуг. Содержание и текущий ремонт дома, предоставление коммунальных услуг – вот только основные задачи, которые легли на плечи жильцов. Неудивительно, что собственники столкнулись с большим количеством трудностей. О том, какие проблемы чаще всего возникают в процессе управления многоквартирными домами, и как государство помогает их решить, – в интервью с начальником сектора по работе с управляющими организациями ТСЖ, ЖСК и ЖК Фроловым Игорем Дмитриевичем:

– Программа по созданию ТСЖ действует уже несколько лет. Можно ли уже говорить о каких-то положительных её итогах?

– В Москве создано и функционирует свыше семи с половиной тысяч ТСЖ. Надо отметить, что сегодня все большее количество людей начинает проявлять активную гражданскую позицию, осознавая все преимущества данной формы управления. Дома в руках ответственных собственников становятся более ухоженными, приобретают цивилизованный вид. ТСЖ как способ управления многоквартирным домом предоставляет широкие возможности для экономической и коммерческой деятельности, доходы от которой помогают снизить финансовую нагрузку на собственников.

– И все-таки многие жители до сих пор относятся с недоверием к ТСЖ. Как вы считаете, чем это обусловлено?

– Система самоуправления в многоквартирных домах пока ещё находится в стадии становления. Люди привыкли к тому, что все вопросы по управлению домом за них решало государство и, естественно, оказались неготовыми к такой работе и ответственности. Конечно, представители власти, предпринимая действия по преобразованию системы ЖКХ, это учли. Чтобы защитить интересы собственников, была разработана законодательная база, в которой чётко прописаны права собственников, механизмы управления и контроля деятельности ТСЖ. В рамках оказания содействия собственникам государство тесно взаимодействует с жилищными объединениями. Сегодня в каждом районе есть «Инженерная служба», которая оказывает правовую поддержку жителям многоквартирных домов, ведёт реестр управляющих компаний, помогает в создании ТСЖ, решает задачи, связанные с предоставлением субсидий, оказывает помощь в решении текущих проблем.

– Какие полномочия есть у председателя и членов правления ТСЖ? Могут ли они принимать какие-либо решение, не уведомив всех собственников?

– Все решения по значимым вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, принимаются высшим органом управления ТСЖ – общим собранием собственников, что является важнейшим преимуществом данной формы управления многоквартирным домом. Если хотя бы один собственник не был уведомлён о проведении общего собрания, его результаты могут быть признаны недействительными. Правление во главе с председателем – это исполнительный орган ТСЖ, осуществляющий текущее управление товариществом. Если жители недовольны работой председателя, они вправе инициировать общее собрание и переизбрать его.

– Кто контролирует деятельность председателя ТСЖ? Имеют ли к этому отношение «Инженерные службы» районов?

– Государством создана законодательная база и в ней закреплены необходимые механизмы контроля деятельности жилищных организаций. Каждый собственник имеет право требовать информацию о финансово-хозяйственной деятельности правления. Может инициировать общее собрание с постановкой любых вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. Решение общего собрания, нарушающее интересы других собственников, может быть обжаловано в суде. На общем собранием собственники избирают ревизионную комиссию (ЖК РФ ст. 150) состоящую из членов ТСЖ, в её функции входят ревизии финансовой деятельности товарищества, представление общему собранию заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчёта о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов. ГУ ИС имеет непосредственное отношение ко всем вопросам по управлению домом и контролю деятельности ТСЖ в том случае, если в доме имеются квартиры, которые находятся в собственности города. ГУ ИС является официальным представителем интересов города и, соответственно, обладает теми же правами, что и все собственники. Представители ГУ ИС участвуют в проведении общего собрания, могут входить в состав правления ТСЖ и ревизионной комиссии. Если в доме нет государственных квартир, ГУ ИС не имеет отношения к контролю деятельности ТСЖ. Однако если ТСЖ получает субсидию от государства на управление многоквартирным домом, ГУ ИС контролирует использование этих средств.

– При каких условиях ТСЖ или другая управляющая организация могут рассчитывать на бюджетные субсидии?

– Предоставление бюджетных субсидий осуществляется только тем управляющим организациям, которые в установленном Правительством Москвы порядке применяют цены на ремонт и содержание жилого помещения для пользователей квартир, находящихся в собственности города, по договору социального найма, а также для собственников квартир, не принявших решение о размере платы за коммунальные услуги. Управляющая компания должна заключить договор на предоставление бюджетных субсидий с ГУ ИС АО. Для этого ей нужно представить необходимый пакет документов, утверждённый Правительством Москвы.

– Поступают ли от жителей района жалобы на то, что они оплачивают услуги по завышенным ценам?

– Такие проблемы возникают, но обычно решаются в ходе рабочих встреч специалистов ГУ ИС с представителями правления и жителями. Самая главная причина возникающих недоразумений по поводу оплаты – это отсутствие достаточной практики в вопросах управлении со стороны правления и председателей ТСЖ. Например, бывает, что председатель требует с жителей дополнительные взносы на оплату работы бухгалтера. Однако надо учитывать, что в случае заключения договора управления с управляющей организацией хозяйственно-финансовая деятельность ведётся ТСЖ только при наличии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ. То есть ТСЖ не несёт расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом предпринимательской или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов. В случае выполнения ТСЖ какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии договора управления с управляющей организацией по решению общего собрания собственников председателю правления, отдельным его членам может выписываться вознаграждение за выполняемые работы. Решение о принятие специальных и резервных фондов принимаются общим собранием, как и решение о размере и целевом использовании дополнительных взносов и сборов.

– Сегодня у ТСЖ есть возможность вести расчёты по начислению платежей через «Инженерные службы районов» либо самостоятельно. Какая форма выгодней для жильцов?

– Преимущества начислений через государственное учреждение очевидны. Услуги по начислениям за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) ГУ ИС предоставляет на безвозмездной основе. Жителям удобней оплачивать коммунальные услуги по единому платёжному документу, чем отдельно по квитанциям каждой ресурсоснабжающей организации. Наша служба плотно сотрудничает с городскими организациями, обеспечивающими дома коммунальными услугами, тесно взаимодействует с органами соцзащиты, с которыми мы обмениваемся данными, следит за тем, чтобы права людей, относящихся к категории социально незащищённых, не нарушались.

– Где собственник может получить профессиональные навыки по управлению домом?

– Регулярно в различных городских организациях, отвечающих за комплекс ЖКХ, проходят семинары, тренинги, курсы повышения квалификации для председателей, членов правления ТСЖ, ЖСК и т.п. Проводятся консультации специалистами «Центра реформы в ЖКХ». Сотрудники нашей службы проводят встречи с инициативными группами собственников, отвечают на вопросы, обеспечивают необходимым методическим материалом, ведут разъяснительные беседы по правовым актам г. Москвы. Помимо всего, ведётся работа по созданию в каждом районе Москвы сервисного центра по оказанию помощи ТСЖ

– Игорь Дмитриевич, при создании ТСЖ на что жителям нужно обращать внимание, как им уберечь себя от серьёзных ошибок и к кому обращаться за помощью?

– Обращать внимание нужно на положения устава ТСЖ, который утверждается на общем собрании, на механизмы принятия решений и контроля деятельности правления, которые прописываются в нём, на кандидатуры членов правления и председателя. Если собственник с чем-то не согласен, молчать не стоит, надо создавать инициативную группу, поднимать интересующие вопросы на общих собраниях. Кроме этого, ГУ ИС районов ведёт работу с жалобами жильцов, проводит проверки и принимает меры в пределах своей компетенции. В ГУ ИС работает горячая линия, и жители могут звонить и задавать любые вопросы, касающиеся управления домом.

ГУ ИС района Восточное Измайлово: ул. Первомайская, д.107а. тел. 645-86-39